文/唐韶葵

上周，杭州余杭兩個新項目融信瀾天、華夏四季入市引發關注，由于項目所在片區一二手房價倒掛，引發多人前往指定銀行網點排隊凍結資金參與搖號。

此前，成都出現過2.2萬人搖號449套房、5萬人搖號640套房、7萬人搖號1000套房，西安5000人搖號700套房，杭州過萬人搖號幾百套房。以杭州融信瀾天為例，報名買房的客戶有1.5萬組，符合資質的就有1.1萬多組，而此次推出房源只有400多套。上海、南京、長沙、成都、杭州、西安、武漢和深圳等8個搖號城市均有成交反彈跡象。

對此，同策咨詢研究院首席分析師張宏偉指出，一方面限價、搖號導致一二手房價倒掛、投資客尋租出現;另一方面人口需求短期增加，各地競相推出人才落戶政策，但是土地、住房供應出現了不匹配的情況。“當城市出現短期過熱的現象，市場或有收緊措施出臺，住建部最近約見多個城市也表明，政策有收緊趨勢。”

同策研究院在一份研報中提出，從全國歷年政策來看，政策時效期均值為6-8個月。出臺收緊的調控政策后，調控政策的時效性邊際遞減，同時考慮到中央重大會議后，樓市調控思路將被延續和強化，如果以歷次調控政策時間6-8個月推算，那么2018年2季度，樓市調控政策將進入新一輪收緊期。

限價、搖號下的需求饑渴

猶如擊鼓傳花，武漢、成都、西安、杭州、無錫近期均上演了客戶蜂涌排隊搖號買房。不少客戶均參與多個項目的搖號，杭州買房人小金對記者透露，她已在融信瀾天和華夏四季都凍結資金了，由于看中的戶型小，兩套房子凍結的資金加起來110萬，其實壓力不算大，在這樣的情況下，很多客戶都選擇同時參與多套搖號。而在上海，不少投資客看中內環內的多個項目，紛紛同時報名搖號，大部分客戶存在“買到即賺到”的心理。

杭州一名業內人士透露，近期只要是搖號的樓盤都會被賣光，因為項目售價比周邊的二手房價格低，各個項目價格低的程度不同而已。二手房成交沒有以前那么快，但是去化仍然很快。

不僅一二線城市，三線城市也出現了成交回暖苗頭。無錫某項目近日加推443套房源，整體均價在11000元/平米，還有一些房源房價是9字頭，比周邊二手房便宜。據了解，該項目采取加推不搖號、先到先得的營銷策略：誰來得早誰就可以優先選房。5月25日只接受全款付的客戶，5月26日接受7成首付以上客戶，5月27日接受5成首付以上，5月28日才接受5成首付以下的客戶。因此吸引了1000多人在售樓處門外排隊3天2夜。

在這波引發市場熱度的城市里，除了限價之外，人才政策的落地對市場也有刺激作用。武漢、西安、南京、杭州等地之后，溫州也加入了搶人大戰的行列。其中，成都的市場反彈最為典型。

根據易居研究院智庫中心數據顯示，今年前4月成都新建商品住宅成交均價首次突破每平方米萬元大關。另據中估聯數據報告披露，從全國整體來看，2017年成都房價全年上漲58.4%，位居全國67個城市基價漲幅排行榜首位。

然而，成都的新房供應量卻跟不上需求量。易居房地產研究院發布的《百城房地產數據》顯示，成都樓市的最新存銷比在4月為5.1，是自2010年以來的歷史最低值。也就是說，如果不供應新房，5.1個月后成都將無房可賣，進入房荒。

于是，在住宅調控政策收緊的同時，成都的酒店式公寓去化也受到了刺激。5月19日，記者來到成都金牛區的首開·龍湖紫宸香頌項目調研，發現該項目的住宅部分在去年一面世就售罄，目前新推出的是面積在82-153平方米的公寓產品，產權只有40年。盡管如此，目前在售均價2萬元/平方米，遠高于周邊的中鐵瑞景匯中心、藍光中央天地和華僑城等商業項目，去化仍然很快。

第三方機構數據顯示，在5月14-20日一周時間，成都公寓項目備案成交量達到過去10周里的最高峰，為近2300萬平方米，其中近郊的認購數量首次超過主城區達近1300多套。與此同時，成都主城區公寓備案均價達到了1.45萬/平方米，近郊也達到了0.86萬/平方米;而同期的住宅備案均價主城區約在1.7萬元/平方米，近郊0.95萬元/平方米。

房天下數據顯示，保利天悅項目新推出的商辦類產品均價已經在2.2萬-2.4萬/平方米，高于所在武侯區4月1.9萬元/平方米的二手房均價。

杭州也是如此，去年杭州同一個區域的酒店式公寓單價相當于住宅的6-7折，而目前，有的區位比如濱江區的酒店式公寓價格已經超過住宅。

調控收緊周期來臨

搖號城市火爆的市場行情正在加速中央調控收緊步伐。就在半個月前，住建部約見12個城市負責人。這些城市抓緊在原有政策的基礎上查缺補漏：限購方面：成都、太原;限售方面：哈爾濱、貴陽、太原、成都;預售價格管理：長春、貴陽、合肥。隨后不久，住建部發布了《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，核心只有一個“堅持房地產調控目標不動搖”。

在被住建部約談一周后，成都出臺了二十多個月來的第6次調控政策。不僅如此，5月16日，成都房管局陸續約談綠地、融創、朗基、中糧、藍光等66家房企，涉及81個開發項目。

5月15日，成都市人民政府辦公廳發布《關于進一步完善我市房地產市場調控政策的通知》，將限購對象由自然人調整為家庭，從需求端進一步加碼。

此外，有媒體報道，國務院調研組已赴西安調研，有關樓市新政或將很快出臺。

中原地產市場分析師盧文曦指出，這一輪調控與前幾次不同的地方在于，以前政策反應稍微慢一些，往往價格漲幅很高了再出，這輪調控舉措出來都蠻及時的，顯示出地方調控的自主性;限購限貸不斷加碼和補短板，比如規定離婚三年后才可以買房、現售等等，力度是空前的;這次調控的精細化程度還是比較高的，以前是一城一策，現在一些城市還有區分，主城區是一個調控模式，其他城區和主城區又不一樣。盧認為這體現了調控對于去庫存和風險防范的雙重標準。

盧文曦以海南為例，海南是調控升級力度最大的地區，今年3月30日后在海南購買的住房，自取得不動產權證之日起5年內禁止轉讓。之前，海南僅有海口、三亞、萬寧和陵水四個市縣住房限制轉讓年限被提高到了5年。

調控收緊對企業的影響正在發酵。在成都寬窄巷子附近某項目，原計劃在今年6、7月預售，“但目前政府只能給2萬元/平方米的預售價，實在是低于公司原先3萬-3.5萬元/平方米的心理價。因此公司還在內部商議中。”據該項目開發商營銷總透露。

目前，有業內人士擔憂，地方政府表態保持住房市場健康發展的同時，積極展開市場檢查，調控補短板加碼的舉措隨時會出來，投資客被套的風險正在加大。正如盧文曦所言，所謂“搶房”是當前價格扭曲引發的現象，投資客基于一二手房價倒掛，看到套利空間。

另外一些城市本身有利好預期，比如杭州亞運會等等，不斷催化漲價預期，絕大部分買家抱有看漲心態，認為眼前的調整是暫時的，現在是上車機會。如果人口流入是間接引導房價走勢，那么搖號購房則是直接改變著供需關系，“當前搶房肯定是短期現象，上海已經出現開盤分化。所以這些城市也不會這樣持續下去”。

事實上，限價導致部分房企降低個別項目利潤，甚至是“割肉”入市。這種現象，在2016年和2017年的高價地塊上，陸續發生。比如，成都金牛區的中南海棠灣項目，該項目在拿地時的樓面價已經達到近1萬元/平方米，而目前政府給的預售價幾乎接近樓面價。“現在開發商在成都拿地變得謹慎了。”一名銷售人員對記者說，此前在成都大舉拿地的房企，或將變得被動。

據第三方平臺數據統計，2017年在成都拿地金額前十名的開發商有中海、萬科、中房、中南、保利、金茂、人居置業、龍湖、新希望和成都集裝箱。

作者：21世紀經濟