在“以房養老”試點四年后，近日銀保監會發布的《關于擴大老年人住房反向抵押養老保險開展范圍的通知》指出，從今年8月起，把老年人住房反向抵押養老保險(簡稱“以房養老”)推廣至全國范圍。

所謂老年人住房反向抵押養老保險(“以房養老保險”)是一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務，即擁有房屋完全產權的老年人，將其房產抵押給保險公司，繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處分權，并按照約定條件領取養老金直至身故;老年人身故后，保險公司獲得抵押房產處分權，處分所得將優先用于償付養老保險相關費用。

這本是一項對于養老模式的全新探索，在國際上也不乏成功經驗。但遺憾的是，在國內的四年試點以來，僅有幸福人壽一家保險公司開展了以房養老業務。數據顯示，截至2018年7月底，幸福人壽累計承保139單(99戶)，簽約意向客戶201單(141戶)，其中北京、上海、廣州三地的保單數占總數的80%。

為何以房養老不被認可呢?一方面是老人們覺得反按揭每月給的補償太少了，甚至不如固定理財;另一方面是銀行和保險公司也沒興趣，不愿意未來手里拿著很多房產，增加金融風險。對于雙方的利益分歧，北京青年報記者采訪了多位業內專家，在揭示以房養老為何步履蹣跚的同時，專家學者們也給出了自己的建議，希望“以房養老”設計能改進現有模式，真正對現行的養老模式形成有效補充。

“以房養老”被認為很不劃算

“以房養老”其實早在2014年便開始在北京、上海等四個重點城市試點，但因為參與度較低，隨后又增加了廣州等多個城市，延長了試點至今年6月。

但即便如此，無論是老人還是保險公司，對于以房養老的熱情并不高，四年下來，參與其中的只有幸福人壽一家保險公司，承保139單。為何以房養老受到如此冷遇?

其實，保險公司已經給我們算好了一筆賬：按照目前的設定，如果老人的房產評估值為100萬，老人今年60歲，那么需要繳納延期年金至86周歲，每年繳保費2544元，但每月到手的基本養老保險金額僅為2514元。86周歲之后，他無需再繳保費，但仍能以每月2514元的標準領取養老金直至身故。

這樣算下來，老人反按揭房產后，每年能夠獲得大概3萬元，但還要交一個2500元的保費，再刨除一些必要的費用，其實也就每年獲得27000元左右，即便你活到86歲，也就從保險公司拿回來70萬元，如果要拿回跟房子等值的100萬，需要活到96歲，這個難度還是相當大的。此外，“以房養老”模式最大的麻煩還在于，房價的起伏波動難以預料。尤其是最近幾年，房價上漲的預期較強，而以房養老的反按揭則是恒定的，也讓老人們覺得這個產品“很坑”。

不僅是不劃算，隨著“以房養老”的推進，一些人還打著“以房養老”旗號設計騙局。去年北京法院就公開審理了多起“以房養老”的糾紛案件，一些人打著“以房養老”的名義將理財產品推薦給老人，老人將房子抵押后向貸款公司借款理財，并在老人不知情的情況下簽訂“委托書”。私自將老人名下的房產以低價賣掉獲利，使不少老人不僅失去了房子，還背上了一身債務。

不難看出，一方面因為“以房養老”本身設計的不合理，讓大多數老人覺得完全不值得去做反按揭，另一方面，各類打著“以房養老”名義發生的經濟糾紛也讓很多老人對“以房養老”敬而遠之。

“以房養老”該如何設計

既然老人們認為“以房養老”不劃算，那么把房子押給銀行或保險公司，應該拿多少錢才是合理的呢?

對此，一位不愿透露姓名的房地產業內專家告訴北京青年報記者，其實銀行和保險公司也是一肚子苦水，之所以試點四年以來，只有一家保險公司承保了以房養老，大多數銀行和保險公司對這個業務都“不想做”，主要就是因為在銀行看來，房子是折舊資產，每年會有貶值，而付出的現金每年是有利息的。另外，在實際操作中，因為保險公司和銀行還有行政成本，而且房子通常是“估不足”的，所以保險公司需要留出很大的空間，保障自己的風險。這樣孤寡老人們的“回報”就更低。

如何讓各方都滿意呢?該人士透露，其實在香港有類似的養老保險，業內叫做“斗長命”的保險。一個60歲的老人，一次性付100萬元給保險公司。保險公司每年分紅，死亡則終止。若不滿75歲死亡，則付到75歲，給子女或其他繼承人。這個產品的收益大概是5666元/月左右。年率6.8%。按照6.8%的回傭率，前面16年，活到75歲，拿回100萬元本金。活到80歲，大約有3%的回報。活到90歲，大約有5.4%的回報。但最高的收益率上限是6.8%，不能超過。

這樣相比，同樣是100萬，現在的“以房養老”只給2514元/月，實在是太低了。

該人士建議，他認為的“以房養老”，不應該是“二方模式”，而應該是三方模式。他舉例道，現在的二方模式是，A.老人，賣出房子，每月獲得2500元，獲得房子租賃權直至死亡。B.銀行，買入房子，每月付出2500元，沒有租賃權，老人去世后獲得房產。

引入第三方投資者后，金融方式可以改成，A.老人，賣出房子，每月獲得4000元，獲得房子租賃權至去世。B.銀行，獲得100萬元現金，每月支出5666元利息，相當于做了一筆理財產品。C.投資者，付出100萬元現金，每月獲得1666元房租，在老人去世后獲得房產。

這樣設計的好處是，對于銀行和保險機構來說，它相當于承接了一筆“100萬元斗長命”的金融產品。因此邏輯是很清晰的，不涉足任何不動產。也沒有金融風險。而投資者相當于花了100萬元買了一套老房子。此后“長線出租”，因為房產是按照評估值計算的，因此這個買入價格在當時也是遠低于市場價的，相當于長線投資。

最后對于孤寡老人來說，反按揭后，每月獲得4000元，遠高于現在設定的2500元。上述業內人士表示，這樣的設計通過金融創新會使得各方都得到滿意的結果，也很有可能推動以房養老的推廣與落實。

北京創新試點共有產權式的“以房養老”

其實，北京除了試點倒按揭的“以房養老”模式外，還在通過共有產權房的模式，嘗試另一種“以房養老”。

去年12月，北京開始嘗試通過共有產權的形式，興建專業化的養老社區。首個試點位于北京朝陽區雙橋西巷的恭和養老中心。

據了解，這種共有產權性質的養老社區，不同于一般的純住宅，也不同于一般的養老機構，而是一種全新的業態。購買人可購買養老社區居室部分95%的產權，另外5%產權由養老服務企業持有。

恭和養老中心項目將居家、社區和機構養老融合;均價4.5萬/平方米;限60歲以上老人入住，每月需繳3000元服務費。

不同于一般社區的是，這個養老中心項目如同一家養老機構，既有包含了無障礙設施的養老居室，也有公共配套的醫務室、養護中心、活動室、餐廳等，免去老年人居住后的煩惱。

為了考慮老年人的醫護需求，每套居室都采用了適老化設計，室內安裝了緊急呼叫器。只需按一下呼叫器，24小時值守醫護人員會立即趕來。

據了解，截至去年年底，試點的365套共有產權養老住房已入住了143戶，居住老人去世后，房產也可以按照市場價格出售、出租。

此外，國內不少開發商早在很多年前，就已投入到養老地產行業，包括萬科、綠城、保利等超過80家房企都已將養老寫入發展計劃，像萬科就選擇了自持社區養老業務，并將養老這一板塊獨立成立公司。早在2010年，萬科就在北京房山竇店試點了養老地產項目“萬科幸福匯”，采用租售并舉的模式，為其養老地產開發鋪路。

專家說法

“以房養老”是有益補充 不會是主流

不難看出，我們的以房養老正在嘗試多種模式，既有反按揭抵押房產，也有購買“養老房”的模式。在業內專家看來，居家養老仍是未來我國養老最主要的形式，反按揭式的以房養老只是對養老形式的有益補充，并不會成為主流。

中國房地產業協會老年住區委員會副主任、北京大學國家治理與老齡產業政策研究課題組執行主任，中原集團首席咨詢顧問張坤昱對北青報記者表示，目前我們國家以基本養老、企業補充養老和個人儲蓄性養老(商業養老保險計劃)為三大支柱養老保障模式。在我國，作為第一支柱的國家基本養老主要包括城鎮職工基本養老保險、城鎮居民社會養老保險和農村社會養老保險(新農保);作為第二支柱的企業補充養老主要包括企業年金和職業年金;第三支柱則主要是各類商業養老保險。

從美國的經驗及當前國內以房養老的試點情況來看，以房養老針對的主要是一些有獨立產權的低收入老人，或者對養老有更高品質要求的老人。在美國，這個比例約為1%。簡單按照這個比例推算，中國目前60歲以上的老人為2.4億，1%的比例總額約為240萬人，240萬套住宅未來有可能以反向抵押按揭的形式進入到市場當中來。雖然不是主流，但由于龐大的人口基數，以房養老仍會是重要的一種養老方式。

對此，張坤昱對現行的“以房養老”提出了六條建議：

第一，面對日益嚴重的養老負擔，以房養老是大勢所趨，老百姓尤其是對僅有一套住房且條件不寬裕的家庭來講，以房養老是有效可行的路徑之一。靠誰養老也不如靠自己，這也是已經以房養老人群的共同心聲。

第二，政府要明確并完善相關政策法規，讓以房養老有法可依，共同保護百姓、保險公司等各方的利益，確保其合法性和可持續性。

第三，認真總結試點經驗，加強與相關部委的溝通協調，推動完善配套政策，探索業務經營規律，逐步建立規范有序的住房反向抵押養老保險市場，鼓勵更多保險公司參與，擴大和優化保險產品供給，積極制定適合百姓、手續簡便、免除百姓后顧之憂的多元化產品，讓老年人有更多的選擇權利，也讓更多的老年人受益。同時積極做好市場監管工作。

第四，做好房地產市場的綜合研判，建立較為穩定的房屋價格預期。以房養老試行幾年以來不成功的關鍵問題之一即是房屋價格的不確定性，老百姓認為肯定漲，而保險公司覺得房價可能已經進入下行通道。

第五，做好保險及金融機構的市場風險防范，建議對開展業務的公司進行稅收優惠，包括再保險機制的建立等，解決供給方的后顧之憂。

第六，加大社會宣傳和引導力度，正確引導老人合理消費。

張坤昱認為，房子反向抵押，以房養老也是緩解社會養老壓力的重要創新辦法之一，只有針對現行的以房養老規則作出一些改變，才能讓這種反向抵押，成為老百姓、保險、銀行甚至個人投資者各方面都“多贏”的方式。(記者 李桁)

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美國 申請“以房養老”前必須參加咨詢課程

美國的反向抵押房屋能拿到多少錢?據了解，美國的“以房養老”能從房屋反向借貸中得到的金額總數取決于房屋的凈價值、未來可能的增值、折損情況、貸款利率、借款人預計壽命和去世時房產可能的價值等因素，常是房屋凈價值的50%到60%之間，也可能略高或略低。

為了避免金融詐騙等，美國要求以房養老的人在申請之前，必須參加一個由聯邦房屋管理機構批準的咨詢課程，由注冊批準的咨詢師解釋反向房貸的運行方式、金融與稅務陷阱、支付途徑和產生的費用等，顯然這個咨詢是為了保護消費者。

新加坡 可以一次性抵押

以房養老在新加坡也是常見的模式。在新加坡,55歲以上的老年人被稱為樂齡人。這些樂齡老人可以從公積金賬戶中領取養老金度日,也可以將自己的房產出租,以租金養老。對于一些住房面積較大又無成年子女同住的老人,政府鼓勵他們以大房換小房,將換房的凈收入用作老年日常開支,或是購買保障型投資產品。

新加坡政府還專門為獨居或只和老伴居住的老人提供一種樂齡公寓,這類公寓通常面積在40平方米左右,價格低廉,一般只需五六萬新元即可購買。

此外,新加坡以房養老還有一種形式:60歲以上的老年人可以申請將房子抵押給有政府背景的公益性機構或金融機構,由這些機構一次性或分期支付養老金。老人仍居住在自己的住房內,待其去世后,房屋產權由這些機構處置,進行抵押變現并結算利息,剩余的錢則交給其繼承人。

英國 “以房養老”有兩種模式

英國的“以房養老”主要有兩種形式，一是把房產抵押給銀行、保險公司等機構，每月取得貸款作為養老金，老人繼續在原房屋居住，直至去世或搬進養老院后用該住房歸還貸款。據調查，大約有20%左右50歲以上的老年人打算采用這種方式。另一種方式就是出售大房，換購小房，用差價款養老。此外，還有老人將房產出售后搬到其他物價水平較低的國家去養老。

由于英國的住房養老模式更多地借助于保險公司的力量，即老人將房子抵押給銀行所獲得的貸款須充當保費用來購買年金，住房反向抵押貸款在英國又被稱作“逆向年金”。由于英國的房子不存在使用年限的問題，而且相關金融服務機構在這一領域運作了很多年，操作規范，因此老年人的權益還是有保障的。

日本 “黃金”社區養老

日本老齡化現象十分嚴重,導致其“以房養老”也非常普遍。通常選用“倒按揭”形式,適用于55歲以上的人群。這種貸款不需要還債,貸款人死亡時房子作為還債的資金。

目前日本的養老計劃更名為“新黃金計劃”,完善了以居家養老為中心的社區老年服務體系,擴大了家庭服務員隊伍,新設為老年人提供休息及特別看護的短時服務設施、日間服務中心等,提供各種日間服務(包括飲食和體育鍛煉)。