萬物云宣布上市。上市背后是地產時代翻篇，萬科需要發展的第二條曲線。
雖然物企上市的黃金時期逐漸褪去，但是“大魚”的入場，一定程度上會造成物業格局的變化。對頭部企業來說，龍頭地位遭到威脅。目前，龍頭物企和中小物企的估值水平已經初步出現分化，而未來這一特征或更加凸顯。為了逐步擺脫之前對地產的依賴，物業企業的故事也開始由“快速擴張”轉向“科技賦能”。但科技賦能會被買單嗎?
萬物云擇時入場背后：
地產時代翻篇，急需發展第二曲線
近期，萬科A發布公告，擬分拆萬物云在香港聯交所掛牌上市，而萬物云是萬科旗下的物業平臺。此前，萬科A對于旗下物業的上市態度，一直都是“等一等”。直至今年6月底召開的2020年股東大會上，郁亮還堅持表示，“萬科物業服務業務一定會上市，但目前無明確時間計劃。”
從無明確計劃到正式官宣，前后僅相差四個月時間。四個月時間，萬科物業就準備好了嗎?
多位物企的業內人士和投資者表示，現在不一定是萬物云上市的最佳時間。微木資本創始人呂曉彤向《紅周刊》表示，萬物云上市并不是因為時機更成熟，而是現在地產時代翻篇，急需發展第二曲線。
從營收貢獻來看，物業板塊早已成為萬科的第二曲線。在歷年年報的主營業務經營情況中，物業服務是除房地產業務外，唯一一個被萬科單獨拿出來進行介紹的主營業務，2018年、2019年、2020年，萬科物業分別實現營業收入98.0億元、127億元、154.3億元;分別在當年總營收中占比3.3%、3.5%、3.7%。
呂曉彤指出，儲備現金，也是萬科此時選擇分拆萬物云上市的一大原因。今年以來，多家房企資金鏈緊張，進而引發爆雷風險。而從房企的變現動作可以看出，物業資產是房企所有資產里最容易處置、也最容易用來融資的優質資產。
呂曉彤表示，雖然萬科的現金流相對健康，不需要依靠物業變現，但目前萬物云已經發展到一定體量，也到了應該承擔起給集團儲備現金的任務了。
“大魚”攪局
物業板塊或現龍頭之爭
萬物云擬港股上市的消息一出，關于萬物云的估值討論就層出不窮。但《紅周刊》記者發現，大家對于萬物云上市后估值可對標行業龍頭的看法并無爭議。
《紅周刊》綜合物企規模、業績表現、估值表現等多維度因素發現，碧桂園服務可算是上市物企中的行業龍頭。
根據今年年初西南證券發布的研究報告，2020H1碧桂園服務合同管理面積為7.5億平方米，在管面積3.2億平方米;同期，萬物云的合同管理面積6.8億平方米，在行業內僅次于碧桂園服務，而在管物業面積，萬物云則以6.8億平方米穩居行業第一，其中包括5.2億平方米的在管面積，以及1.6億平方米的儲備面積。可以看出，碧桂園服務和萬物云在規模比拼上不相上下。
到了2021年中期，碧桂園服務通過收并購等一系列擴張動作，使得合同管理面積快速增至12.05億平方米;而由于萬物云暫未上市，規模增長的最新數據還需要等招股書發布后才能一探究竟。
業績表現上，萬物云和碧桂園服務同樣屬于同一梯隊。2021年上半年，碧桂園服務實現營業收入115.6億元，對應凈利潤21.13億元;同一時間，萬物云實現營業收入103.83億元。萬物云CEO朱保全曾透露，“萬物云今年(2021年)收入將同比增長37.4%到250億元，利潤達到20億元左右。”也就是說，萬物云的同期凈利潤可能只有碧桂園的一半，在盈利能力上稍顯遜色。
此外，在業績增速上，碧桂園服務也優于萬物云，2018年、2019年、2020年、2021年上半年，碧桂園服務營收收入分別同比增長49.77%、106.15%、61.74%、84.25%;而同期，萬科物業服務營收增速相對放緩，依次為32.95%、29.65%、21.51%、33.3%。
無論在物企規模、還是營業收入上，碧桂園服務和萬物云都旗鼓相當，那么市值上兩者自然也具有可比性。根據物企的估值表現，目前碧桂園服務一騎絕塵，以1897億港元的總市值(以11月17日收盤價58.95港元/股計算)位居上市物企第一，且遠遠甩開排名第二的華潤萬象生活總市值922.1億港元和排名第三的融創服務總市值432.2億港元。
而萬物云的上市極有可能引來上市物企的龍頭之爭。呂曉彤對此持樂觀態度，他表示，從錨定效益上來說，就質量、管理面積整個加權，市場還是公認萬科是物業的老大，所以估值上(萬物云)是應該超過碧桂園的，2000億港元應該沒問題，再高一點，到2300億、2400億港元也有可能。
而對于此前提及的萬物云和碧桂園服務在業績增速上的差異，呂曉彤指出，此前，萬物云在收并購方面較為謹慎，兼并物業公司較少，上市融資后，萬物云要想收購公司、做(業績)增速并不難。
一位接近萬物云人士告訴《紅周刊》記者，萬物云對自己是否是行業老大的位置還是比較在意的。不過也有投資人認為，今年以來，物企市值嚴重縮水，普遍縮水在50%～100%之間，這一行業現象，也極有可能波及選擇在此時上市的萬物云，造成不利影響。
物企格局生變
估值分化或愈發明顯
《紅周刊》通過梳理發現，在當前52家上市物企中，今年以來，有30家物業出現市值“縮水”。
即便是在物業板塊市值排名前十的明星企業，也只有碧桂園和華潤萬象扛住了壓力，碧桂園服務總市值從年初的1538億港元增至目前(11月18日)的1897港元，華潤萬象生活從年初的821億港元增至當前的881億港元。
而其他8家市值排名靠前的物企則均出現了不同程度的市值“縮水”，其中，恒大物業、金科服務、雅生活、融創服務等四家物企市值蒸發超百億港元。而作為其中的重災區，恒大物業更是市值“跳水”536億港元。
在前地產從業者、投資人周明(化名)看來，之所以出現這一現象，是因為，以往物業股的高估值來自母公司即地產公司。作為地產股的“影子公司”，物業股扮演著代替母公司在資本市場上進行融資的角色，但現在部分地產母公司融資受限嚴重，融不到錢，意識到這一點的投資人必然也不會維持高價。
周明認為，上述比較亢奮的行業狀態也僅僅只是暫時的，伴隨著現在整體市場恢復正常，物業的估值也會恢復到一個相對正常的水平。彼時，物業公司只是物業公司本身，而不是把它當作母公司的附屬來一起評估。
經過近一年時間，物企估值逐漸回歸理性，且頭部物企和中小物企呈現估值分化，頭部物企市盈率主要集中在30倍PE～40倍PE之間;而中小物企市盈率多為十幾倍PE。
而隨著萬物云、合生活等“大魚”的入場，物業板塊還有可能帶來新一輪格局變化。如富途證券研究報告指出，萬物云上市不可避免地會造成投資者調倉，對于板塊內現存的52家物管公司，尤其是基本面不太扎實、關聯方遭遇流動性危機的公司，這一挑戰十分現實，并且大概率會發生，雖然萬物云仍需要至少3個月時間方完成上市。
講故事模式發生變化
“快速擴張”到“科技賦能”
估值的變化，讓不少物業公司意識到，物業基本盤的快速擴張故事講不下去了。因為物業公司和地產公司一般具有強關聯性，地產公司的高速增長往往也能推動物業公司實現同步增長。因而母公司體量較大、業績增長較快的物業公司在資本市場上同樣受到青睞，并且能收獲遠高于地產公司的高估值。
而地產高增速時代已經過去，獨立性相對欠缺的上市物企反而更容易受到地產公司的拖累。以恒大物業為例，曾在年初市值達1200億港元，行業排名僅次于碧桂園服務，但母公司的爆雷最終波及恒大物業，截至11月18日收盤，公司總市值433.5億港元，縮水176.82%。
靠房地產開放快速擴張不香后，科技賦能就能讓物企成為資本市場的“香餑餑”，不少物企開始圍繞“科技賦能”講故事。根據克而瑞科創統計，2020年中國地產數字力TOP20的物企中，過半數企業在近兩年內進行了更名，加入了“科技”“智慧”等字眼。
其中，2020年10月，萬科物業被正式更名為“萬物云空間科技服務股份有限公司”。“萬物云是一家以空間科技為先導，以空間服務為根基，以成長型生態鏈為助力的城市空間科技服務平臺型公司。”僅根據上述官方介紹很難看出這是一家物業公司，相反，科技基因尤為凸顯。朱保全更是直言，“未來萬物云的競爭對手已經不是傳統物業企業，而是科技公司的下沉。”
萬物云之外，越來越多的物企都在強調自己的科技屬性。2021年1月，碧桂園服務成立機器人公司。碧桂園服務執行董事兼總裁李長江也在公開演講上表示，碧桂園服務有超過100個博士在做物業機器人。
而合生活科技集團總裁夏冠明更是直言，“合生活是一家科技公司，只不過是深耕在社區經濟的賽道。”
科技故事短期或難收獲科技估值
能否被買單要看科技滲透率高低
那么物業企業的轉型，為什么會更青睞“科技故事”呢?
某大型物企員工張杰(化名)告訴《紅周刊》記者，科技企業的估值要遠遠高出物企和房地產企業，而這也正是為什么物企都開始講科技故事的原因之一。
Wind顯示，科技龍頭中有近30只個股市盈率(TTM)在100倍之上。而物業板塊即便是目前的行業龍頭碧桂園服務市盈率也才達到45倍。
利檀投資基金經理毛學麟告訴《紅周刊》記者，物企能否被賦予科技估值，從公司視角來看體現在用了哪些科技產品;而從投資視角來看，則是關注公司所使用的科技產品是否驅動效率提高。
張杰也指出，一家物企能否成為科技公司，一方面，要看在研發成本上支出的多少;另一方面，還要看科技和公司作業方式結合后的滲透率如何。比如從物業管理的一個小細節來說，以前都是管家為業主人工打開小區大門，機器人替換人工后，這一改變在公司旗下物業項目的滲透率達到多少百分比，需要一個具體的指標來衡量。
不過他同樣表示，目前行業內并沒有一個非常權威的量化衡量指標，比較常見的方式是，各投資機構根據他們的過往經驗判斷。“對物企來說，要轉變成為科技公司，并不單單只是改名，如何讓資本市場認可你的科技(公司)身份才是最難的。”
那么最終投資者會為物企的科技屬性“買單”嗎?
對此周明表示，物業是一個非常傳統的行業，如果投資者認同物企的科技屬性，那么自然就會為它買單;但如果科技屬性在公司占比較小，那么認同度自然就會低一點，投資者不太會為虛無縹緲的概念買單。小企業，還有可能為它的遐想空間而給一個較高估值，但在遇到像萬物云一樣大企業，投資者往往會表現得更加謹慎。
此外，多位業內人士都認為，當前物企和科技結合將是未來很長一段時間的大趨勢，但目前物企仍很難收獲科技估值，至于之后物業股的估值是否會處于物業和科技之間、或像科技股看齊，還要進一步觀察物企未來在科技和物業上如何結合以及落地速度的快慢。
